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cabinet d'avocats picot vielle & associés - biarritz (64) accueil à propos cabinet honoraires compétences équipe veille kiosque liens contact -- une équipe à taille humaine notre équipe une équipe de spécialistes notre équipe -- -- présentation du cabinet d'avocats le rôle de l'avocat ne se limite pas à la seule résolution des difficultés, ou aux seuls traitements des pathologies déjà nées. il doit être fait d’information, d’anticipation, de prévention, et il convient d’inscrire le conseil juridique dans une véritable stratégie d’entreprise. notre cabinet a décidé d’élargir son champ de compétences pour tenir compte de votre environnement juridique et économique qui devient de plus en plus complexe. nous intervenons aux côtés d'une clientèle d'entreprises et de particuliers, localement mais aussi sur le plan national et international. forts de notre expérience dans les affaires juridiques et judiciaires franco-espagnoles, nous assurons régulièrement la défense des intérêts des ressortissants étrangers que nous accompagnons dans toutes leurs démarches. à propos de notre cabinet > actualités la location meublée de courte durée ou l'ère bnb l’engouement des loueurs n’ayant pas forcément rencontré son écho chez les copropriétaires confrontés à la présence de meublés de tourisme dans leur immeuble, la jurisprudence a dû se prononcer pour arbitrer entre des intérêts contraires. les actions se concentrent autour de trois points. • le respect du règlement de copropriété – la clause de destination lorsqu’un lot de copropriété est loué, il faut s’assurer du respect du règlement de copropriété et notamment de la clause de destination de l’immeuble. les litiges se cristallisent autour de deux types de clauses : - les clauses d’habitation exclusivement bourgeoise prohibant l’exercice de toute profession, même libérale ; - les clauses d’occupation simplement bourgeoise, qui permettent l’exercice de professions libérales à l’exclusion de toute activité commerciale. auparavant, la jurisprudence assimilait location meublée de courte durée et activité libérale, et admettait son exercice dans les immeubles d’habitation simplement bourgeoise. la jurisprudence actuelle, depuis deux arrêts de la cour d’appel de paris (11 septembre 2013 et 21 mai 2014), a durci sa position et considère que les locations de courte durée sont incompatibles avec l’esprit de la clause d’habitation bourgeoise d’un règlement de copropriété, que cette clause soit exclusive ou simple. cette position a été confirmée par la cour de cassation le 8 mars 2018. si la location meublée classique (bail de 9 mois ou 1 an) est conforme à la destination d’habitation, la location de courte durée ne l’est pas, en raison notamment : - de la perte de l’affectation à l’habitation et de son assimilation à une activité commerciale ; - des troubles de voisinage découlant de cette activité. • le trouble anormal de voisinage le trouble anormal de voisinage peut être pris en compte par les juges à l’appui d’une action fondée sur la violation de la clause de destination du règlement de copropriété, mais également de manière autonome. la théorie des troubles anormaux de voisinage nécessite la preuve d’un lien de causalité entre un fait et une nuisance constitutive d’un trouble anormal, apprécié de manière objective et non pas en fonction de la sensibilité particulière de la personne qui s’en plaint. la jurisprudence a ainsi retenu comme trouble anormal de voisinage : la suroccupation des logements, les allées et venues incessantes, diurnes comme nocturnes avec de grosses valises, les cris et galopades d’enfants, le manque de considération pour les voisins, l’usure accentuée des parties communes… (cour d’appel de paris – 21 mai 2014 et 15 juin 2016). l’interdiction de louer, sur une courte durée, sur le fondement du trouble anormal de voisinage peut être prononcée à la requête d’un copropriétaire, mais également à la requête du syndicat des copropriétaires (cass civ 3 – 11 mai 2017). • le non-respect des règles liées au changement d’usage enfin, ainsi qu’il a été dit, dans certaines villes, le changement d’usage d’un immeuble d’habitation vers un meublé de tourisme est soumis à une procédure d’autorisation. la violation des règles du changement d’usage de l’article l. 631-7 du code de la construction et de l’habitation peut être invoquée par toute personne qui y a intérêt, y compris un syndicat des copropriétaires. la sanction, prévue au même article est la nullité de plein droit de tous accords ou conventions (notamment bail) conclus en violation de la règlementation sur le changement d’usage. la nullité peut donc viser le bail conclu entre le propriétaire et son locataire lorsque celui-ci propose son logement en meublé de tourisme. 2. location et sous-location de courte durée il peut prendre l’envie au locataire de sous-louer son logement afin d’en tirer quelques profits. la loi du 6 juillet 1989 qui règlemente les relations entre propriétaire et locataire, encadre la sous-location et prévoit que le locataire ne peut sous-louer son logement sauf avec l'accord écrit du bailleur. le cas échéant, elle limite le loyer de la sous-location au montant du loyer principal. en cas de violation par le locataire principal de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur peut demander : - la résiliation du bail ; - le non-renouvellement pour un motif sérieux et légitime dans la mesure où la jurisprudence conditionne ce droit à l’habitation des lieux ; - des sanctions financières (dommages et intérêts ; action en restitution du trop-perçu de loyer). si le tribunal d’instance de paris a récemment condamné un locataire au paiement de dommages-intérêts pour le préjudice moral subi par le propriétaire bailleur, caractérisé par la sous-location indue et notoire de son bien sur airbnb pendant 3 ans (ti paris – 6 avril 2016), les quelques décisions de juridictions du fond sont pour le moment trop rares pour percevoir les lignes qui se dessinent. néanmoins, les nouvelles obligations déclaratives, la sévérité de la jurisprudence en matière de copropriété et le renforcement des contrôles et sanctions envisagé par la loi elan tant à l’égard des plateformes de locations que des loueurs en meublé de courte durée vont dans le sens d’un durcissement des règles afin de rendre plus difficile ce type de location. juin 20 le renforcement des moyens d'intervention et de participation des associés minoritaires de sa sarl le renforcement des moyens d’intervention et de participation des associes minoritaires de sarl et de sa l’ordonnance n°2017-747 du 4 mai 2017 portant diverses mesures facilitant la prise de décision et la participation des actionnaires au sein des sociétés a favorisé l’implication des associés minoritaires de sarl. cette ordonnance prévoit désormais qu’un ou plusieurs associés détenant le vingtième des parts sociales ont la faculté de faire inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée des points ou projets de résolution qui sont portés à la connaissance des autres associés (art.l.223-27 al.5 du code de commerce). il s’agit d’une disposition d’ordre public à laquelle les statuts ne peuvent pas déroger (art. l.223-27 al 6 du code de commerce). il demeurait cependant à préciser les conditions de forme et de délai d’exercice de ce droit renforcé pour les associés minoritaires de sarl, chose faite par le décret n°2018-146 du 28 février 2018 pris en application de l’ordonnance du 4 mai 2017. en effet, ce décret insère un nouvel article r. 223-20-2 du code de commerce qui prévoit que lorsqu’un associé veut user de la faculté de requérir l’inscription de points ou de projets de résolution à l’ordre du jour d’une assemblée, il peut demander par lettre simple ou recommandée ou par courrier électronique à la société de l’aviser selon l’une de ces modalités, de la date prévue pour la réunion de l’assemblée. cet « avis » que la pratique appellera « avis de convocation », doit être adressé en retour par la société par lettre simple ou rec
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